农村宅院多次转手 20年后卖家诉讼收回

王某于1993年将其位于甲村的宅院卖给孙某，1994年孙某将其转让给张某，2001年张某又转让给杨某，现王某将杨某、孙某以及张某起诉至顺义区人民法院。

    原告王某诉称：原告在顺义区后沙峪地区甲村有宅院一处，登记在原告名下。1993年12月30日，原告将上述房屋以5000元的价格卖给孙某。2014年12月12日，买卖合同被法院判决无效。后原告发现孙某于1999年又将涉诉房屋卖给北京市西城区的张某。张某于2001年4月15日又将涉诉房屋转卖给杨某。现原告要求杨某解除买卖合同并腾退房屋遭拒，故诉至法院，请求判令：1.确认第三人孙某、张某于1994年12月17日签订的房屋买卖草契无效；2.确认第三人张某与被告杨某于2001年4月15日签订的房屋买卖合同无效；3.被告杨某腾退并返还位于涉诉宅院。

    被告杨某辩称：不同意原告诉讼请求。第一，杨某与原告没有过合同关系，被告主体不适格。第二，原告的诉求已过诉讼最长时效。第三，被告依善意取得，享有房屋产权。自被告购买之日起，由被告实际占有、使用、支配，应维护交易安全稳定。第四，被告是甲村人，涉诉房屋流转合法。第五，原告在某村有两处宅基地，有悖于土地法的规定。

    第三人孙某辩称：孙某出生在甲村，是1993年购买的涉诉房屋。1994年卖给了张某，后来听说张某卖给了杨某。2014年，原告起诉孙某房屋买卖合同纠纷，法院判决孙某与王某房屋买卖合同无效。认可原告的诉讼请求和事实理由。

    第三人张某辩称：张某在买房和卖房时都是合法有效的，是买卖双方自愿的且经本村领导同意并批准，有证人签字画押按了手印的；也缴纳了国家印花税。事后得知孙某和杨某同张某一样都是居民户口。

    法院经审理认为：孙某购买涉诉房屋后，又出售给张某，张某又将涉诉房屋出售给杨某，孙某、张某均系城镇户口，现杨某户籍登记地为北京市顺义区后沙峪地区甲村，但其“户别”为“非农业家庭户”，杨某仍不是甲村集体经济组织成员，孙某、张某、杨某依法对农村宅基地均无权享有使用权，孙某与原告之间的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，孙某与张某之间的房屋买卖草契、张某与杨某之间的房屋买卖协议亦违反了有关法律、法规的强制性规定，亦应认定无效。无效的合同，自始当然无效，故杨某关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。针对涉诉的两份房屋买卖合同，因王某是涉诉房屋及宅院的原权利人，系利害关系人，其作为原告起诉杨某、张某、孙某，主体并无不当，杨某关于主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。“一户一宅”属于土地管理范畴，该事由并不影响对农村房屋买卖合同效力的认定，故对于杨某该意见，法院不予采纳。涉诉两份房屋买卖合同被确认无效后，杨某应将涉诉宅院腾退并返还给原权利人王某，故对于王某请求确认涉诉两份房屋买卖合同无效，腾退并返还涉诉宅院的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。至于因合同无效导致杨某的经济损失，因杨某保留诉权，故本案不作处理。

    综上，最终判决：第三人孙某与第三人张某签订的房屋买卖草契无效；第三人张某与被告杨某签订的房屋买卖协议无效；被告杨某将涉诉宅院（包括院落、房屋及附属设施）腾退并返还给原告王某。