农村集体土地流转形式及政策法规

东莞石龙律师获悉

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1。

农村集体土地的转让形式

1。农村集体经济组织的直接转让和租赁土地利用权；

2。当农村房屋所有者转让或租赁财产时，他或她将共同转让或出租土地使用权；

3。农村企业的合并和重组涉及集体的土地转让和租赁；

4。农村集体经济组织通过土地使用权作为估值，合资企业等建立新企业；

5。乡村集体经济组织通过土地使用权合作制定项目；

6。在征用和重新发行国有土地后，应将其转移和出租；

7。由于公司破产的清算或债务，司法裁决后已转移。

2。

关于通过政策，法律法规转让农村集体土地的法规

1986年和1988年《土地管理法》规定了使用农村集体土地的几种情况。

首先，农村住宅建筑，乡镇和乡村企业建设，乡镇和乡村公共设施，公共福利建设以及其他乡镇建设以及乡村建设，以及农村集体土地只能根据乡镇和乡村建筑计划使用。 。 （请参阅《土地管理法》第37条）

其次，如果由国有企业共同投资的合资企业，城市集体拥有的企业和农业集体经济组织需要使用集体拥有的土地，则必须由州议会主管部或当地人民政府或当地人民政府批准根据国家基本建设程序高于县级。设计任务信或其他批准文件应在县级别或以上的当地人民政府的土地管理部门适用国家建设土地的征收；可以根据国家的土地征用土地批准的土地被征用，该规定的规定应征收，农业集体经济组织也可以将土地使用权作为合资企业条件，以作为合资条件根据协议。 （请参阅《土地管理法》第36条）

第三，如果城市非农业家庭注册需要使用统称的土地，则必须得到县级政府的批准。土地面积不得超过中央政府下方的省，自治区或市政当局规定的标准，并应按照国家土地申请标准支付。赔偿和安置津贴。 （请参阅《土地管理法》第41条）

1998年和2004年《土地管理法》禁止农村集体土地转移

第43条规定：“如果任何单位或个人需要使用土地进行建设已获得法律的批准，该集体经济组织中集体拥有的土地应按照法律使用。 （城镇）和村庄被批准使用根据法律统称的土地。

第63条规定：“使用农民共同拥有的土地权的权利不得转让，转让或出租于非农业建设；但是，符合土地使用总体规划并根据法律获得建筑土地的企业应为除了根据法律转让土地使用权，但要取消破产，合并等。

“土地和资源部关于促进农业稳定发展的几种意见，并促进了2009年的城市和农村发展的协调发展”（土地和资源发展[2009年] 27）

第（10）点清楚地指出：“除了城市工业和采矿建设规模外，除了霍姆斯特德土地和集体公共福利建筑土地外，还获得了符合整体土地使用计划的集体建筑土地根据法律，已被确认为运营权。它标志着国务院政策一级的集体土地转移的自由化。

2013年11月12日发布的“中国共产党中央委员会关于有关全面加深改革的几个主要问题”的决定，允许转移农村集体商业建筑土地。

第三点（11）清楚地指出，“建立一个统一的城乡建筑土地市场。在遵守规划和使用控制的前提下，允许允许农村集体商业建筑土地转移，租赁和投资，同一市场进入与国有土地相同的权利和价格。 ”“改善土地租赁，转让和抵押的二级市场。”

2015年2月27日，第12个全国人民代表大会常务委员会第13届会议通过了“授权国务院临时调整和实施33个飞行员县（城市，地区）的行政区，包括北京，包括达克斯区，法律规定的决定

州议会有权暂时调整和实施中华人民共和国的土地管理法和中华人民共和国的城市房地产管理法，以在33个飞行员县的行政区（城市）（城市）（城市的行政区）（城市土地征用和集体管理）（城市）（城市）（城市）（和地区），包括北京达克斯区。有关性建筑土地进入市场和宅基地管理系统的相关法规。上述调整将在2017年12月31日之前进行试用。要临时调整和实施相关的法律规定，我们必须遵守土地公有权性质的底线，可耕地的红线不会被破坏，并且农民的利益不会受到损害，并坚持从现实开始并适应当地条件。如果在实践中证明这是可行的，则应修改和改进相关法律；如果证明它不适合在实践中调整，则应恢复相关的法律规定。

2019年土地管理法开始自由化农村集体土地的转移

删除了原始法律的第43条，第63条规定：“土地使用总体规划以及城市和农村规划被确定为商业和商业目的，并且根据法律注册的集体商业建筑土地，土地所有者可以提交。它应签署给单位或个人，以供转让，租赁等以及书面合同，并说明土地地址，面积，建筑期间，使用期，土地使用，规划条件以及其他两者的权利以及义务聚会。

上一段中规定的集体商业建筑土地的出售和租赁应受到集体经济组织成员的村民会议的三分之二以上的同意或村民代表的三分之二以上的同意。 。

可以通过转让或其他方式获得的使用集体商业建筑土地可以转让，交换，投资，捐赠或抵押，但由法律和行政法规提供，或者由土地所有者或土地用户签署的书面合同所同意。除了。

集体商业建筑土地的租赁，集体建筑土地利用权的转让及其最长期限，转让，交换，资本捐款，礼物，抵押等应根据国有的建筑土地来实施。具体措施应由州议会制定。透明

2021年的“实施土地管理法规”已完善了注册的特定类型

第38条规定：“土地空间规划被确定为用于工业，商业目的的集体商业建筑土地，并已按照法律注册土地所有权。土地所有者可以通过转让，租赁，租赁，租赁，租赁，或个人移交给单位或个人等等。在一定时间内使用它。”

3。

农村集体转移政策，法律和法规的解释

（i）集体土地转移的条件

根据土地管理法和土地管理法律实施法规，符合以下四个条件的集体土地可以转移：

土地使用总体规划以及城市和农村计划确定农村集体土地被确定为工业，商业和其他商业目的。

根据《土地管理法》第4条，“国家实施土地使用控制系统。国家准备土地使用总体规划，规定土地使用，并将土地分为农业土地，建筑土地和未使用的土地。农业土地在上一段中提到的是直接用于农业生产的土地，包括耕地，林地，草原，农田用水土地，水产养殖水面等是指建筑物和建筑物的土地，包括城市和农村住宅和公共设施的土地，工业和采矿地，运输和水库设施的土地利用，旅游土地，军事设施土地等。农业土地和建筑土地。”土地使用总体规划将反映基本的农田保护区，一般农业区，林业区，建筑土地，运输土地，有关风景秀丽的旅游区，自然保护区的信息，等等。

根据《城市和农村规划法》第17条，“城市总体规划和城镇总体规划的内容应包括：城市和城镇的开发布局，功能性分区，土地使用布局，全面的运输系统石龙镇律师，禁止，限制和合适区域范围，各种特殊计划等绿地，环境保护，自然和历史文化遗产以及预防灾难和缓解等等，应用作城市总体规划和城镇总体规划的强制性内容。 ：I类，II级和III级； II级和III级工业土地； 信息。

这片土地的性质是集体建筑土地。集体建设土地有三种类型：集体商业建筑土地，宅基地和公共福利公共设施土地。只能转移集体商业建筑土地。如何判断农村集体土地的性质是否是集体建设土地？这主要取决于农村集体土地是否获得了“建筑土地批准信”和“建筑土地规划许可”。

（1）处理“建筑土地批准”

根据《土地管理法》第44条，“如果建筑占据土地并涉及将农业用地转换为建筑土地，则应处理农业土地的批准程序。如果将永久的基本农田转换为建筑土地，则州议会应批准，如果将永久基本农田以外的其他农业土地转变为建筑土地计划应根据国务院的规定批准，该规定批准了土地使用总体规划或其授权当局的批准。如果土地使用总体规划确定的城市和县人民政府，如果除永久性基本农田以外的农业土地上镇，批准和加工应由州议会授权的中央政府的省，自治地区和市政府批准的规定完成。

（2）应用“建筑土地规划许可”的条件

首先，建筑项目符合城市和农村规划；

其次，对于通过分配提供土地的建筑项目，请获得“关于建筑项目的现场选择”（在有效期内），以及在建筑项目土地上的国家拥有的现有主管当局的预先研究意见或其他相关文件;

第三，对于通过转让提供土地的建设项目，请获得“国有土地使用权转让合同”；

第四，已批准，批准和注册的建筑项目已由项目批准部发展与改革和其他项目批准；

第五，如果建设项目涉及环境保护，城市管理，国家安全，消防，文化文物保护和其他部门，则必须提供相关行政部门的书面意见。

土地是根据法律注册的，即土地具有集体土地所有权证书

在该集体经济组织成员的三分之二以上的村民会议或三分之二的村民代表的同意下

（ii）集体土地转移程序

集体经济组织制定了销售和租赁集体商业建筑土地的计划

该计划应陈述土地边界地址，区域，目的，计划条件，工业访问和生态环境保护要求，使用期间，交易方法，市场入境价格以及包裹的集体收入分配安排。

通过集体讨论进行投票

集体商业建筑土地转让和租赁的计划应由超过三分之二的集体经济组织成员的村民会议的票数批准意见。也就是说，它必须通过会议中的三分之二以上的参与者将其通过。

提交计划的意见和集体经济组织的成员审查

集体经济组织应至少在使用权利进入市场前十天向市政和县人民政府报告。如果市政和县人民政府认为该计划不符合工业通道和生态环境保护的计划条件或要求，则他们应在收到该计划后的五个工作日内进行修订。土地所有者应按照市政和县人民政府的意见进行修正。

通过公共手段确定土地用户

“有关实施土地管理法的规定”的第41条规定，“土地所有者应根据竞标，拍卖，上市或协议来确定土地用户根据集体商业建筑土地的转让和租赁计划。对于相关法规，应在集体房地产交易中心处理公共交易。”

签署书面合同并提交记录

根据国务院自然资源部规定的合同模型文本，合同应规定土地地址，区域，目的，计划条件，使用期间，交易价格，交易价格支付，交货时间以及开始和完成期，行业访问和生态环境保护要求，同意早期恢复的条件，赔偿方法，续签土地使用权以及处理诸如地上建筑物和结构等附件的处理，以及违反合同责任以及解决纠纷的方法，等等，并向城市和县报告人民政府的自然资源部应提交记录。 “实施土地管理法的规定”的第41条规定，如果规划条件，工业访问和生态环境保护要求不包括根据法律，则合同无效。

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关键业务领域：

民法和商法，破产法，公司法，金融法等

职业经验：

大学和大学法学副教授，具有深厚的法律理论基金会和丰富的法律实践经验。他代表许多金融机构和房地产公司的诉讼案件。他擅长处理土地转移，股权转让东莞石龙律师，合同纠纷，公司诉讼，财务纠纷和破产案件

Yu Xin Fayan

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