高平市物业服务合同纠纷案件分析

东莞石龙律师获悉

高丽娟

近年来，随着城市化进程的加快，社区生活已成为现代城市生活的重要组成部分。但业主与物业公司之间的矛盾日益凸显：业主指责物业公司服务不够，物业公司抱怨业主拖欠物业费造成物业运营困难；业主以各种理由联合拒绝缴纳物业费，物业管理公司投诉不缴纳费用。业主提起诉讼。据笔者统计，2021年至2024年6月30日，山西省高平市人民法院共受理物业服务合同纠纷案件503件。分析此类案例表明，物业服务关系主要存在以下问题：

一是物业管理存在缺陷。一方面，开发商留下的问题较多。一些社区开发商存在房屋质量有缺陷、配套设施不完善、社区绿化不达标等问题，导致物业管理对象先天不足，给后续物业服务带来更大难度。另一方面，出于成本考虑，物业管理公司对保安、保洁等服务人员缺乏系统的岗前培训。普遍存在服务意识不够、操作不规范、缺乏专业团队等问题。社区的安全检查、环境卫生、清洁工作很常见。 、公开披露等方面存在缺陷。

二是业主观念存在误区。一些业主无法清晰区分物业管理公司的服务范围，常常将房屋质量问题、小区停车位不足、装修噪音等问题归咎于物业管理公司。部分业主共有物业观念淡薄，认为物业管理服务可有可无。他们没有认识到物业管理是一种能够使社区房产保值增值的投资行为。他们参与社区综合治理的积极性不高，导致业主大会的建立和召开存在困难。运作困难，部分业主委员会人员结构不理想。代表业主行使权力动力不足，缺乏维权专业知识，难以发挥真正作用。

三是监管体系存在缺陷。由于物业服务缺乏相应的行业管理标准，物业服务合同对物业服务内容的约定高度笼统，导致对物业服务范围和标准的认识存在较大差异。业主将对居住期间遇到的所有问题负责。当物业公司服务不到位，物业公司认为业主挑剔时，已经提供了符合物业收费标准和物业服务星级的服务。如何认定物业管理公司提供的服务是否构成违约以及违约程度，缺乏准确、客观的评价和监督体系。

针对上述问题，如何从源头化解矛盾，避免财产纠纷大量诉讼，笔者提出以下对策和建议：

一是加强法制教育宣传。一方面，定期发布房产纠纷法律教育材料，普及房产法律知识石龙镇律师，向业主宣传共有财产的理念，让业主认识到良好的物业服务是房屋保值增值的保障。另一方面，定期评选典型案例进行巡回审判，邀请物业公司和业主参与审核东莞石龙律师，定期公布物业纠纷典型案例，加强宣传报道，放大示范效应，业主可以明确物业服务范围，提高理性维权意识。

二是完善物业服务准入规则和监督评价机制。物业主管部门、行业协会要加强物业服务行业管理，完善物业企业准入门槛和退出机制；加强行业监管，明确物业服务标准，细化服务范围，建立物业服务企业综合评价机制，加大对物业管理企业的监管力度。服务企业要集中开展检查，发现问题及时公开报告，责令改进整改，提高物业服务水平。

三是加强业务委员会建设。政府主管部门应当引导和推动社区成立业主委员会，支持业主委员会依法行使职权。业主委员会应当及时对物业管理公司提供的服务进行审查和监督，对损害业主利益的行为及时采取措施维护，并与物业管理公司建立协商平台。

四是建立多元化纠纷解决机制。充分发挥街道、居委会、社区物业委员会作用，将纠纷解决权下放到街道办事处、居委会，搭建诉前调解平台，构建产权纠纷多元纠纷解决机制，利用区位优势在婴儿期解决纠纷的优势。

石龙镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。