重庆五中院判决：未过户房屋灭失

东莞石龙律师获悉

6、房屋已交付但未转让后的合同处理

重庆市第五中级人民法院对石门供销社与夏良万房屋买卖合同纠纷案作出判决

裁判总结：

标的物房屋在实际交付买受人时，未办理房产过户手续时已灭失。购房者要求出卖人协助办理过户手续的合同目的客观上已经无法实现，房屋买卖协议无法再履行。出卖人不再承担协助办理过户手续的合同义务，其请求解除房屋销售协议符合法律规定，应予支持。来源：《人民法院报》2013年8月1日版，作者：张角东、李海霞，重庆市江津区人民法院

七、商品房买卖合同中“一户一桌”的本质含义

重庆市第一中级人民法院对蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案作出判决

裁判总结：

商品房销售合同中“每户一表”是指按户安装供水、按户计量、计量收费。但由于开发商提供的配套供水设施采用总分表系统，业主无法自行向自来水公司缴费。 、不符合国家有关规定和合同目的。

法院认为：

本案双方当事人签订合同的目的之一就是保证购房者能够顺利向供水公司付款。涉案社区现有总表系统，导致购房者在未与供水公司建立独立水表账户的情况下，无法自行缴纳水表费用。这种模式不符合合同的目的。本案争议的“一户一米”条款出现在合同附件中，并非参照示范文本订立的。一审法院认定该条款属于格式条款，并无不当。经调查发现，涉案小区可改造为购房者与供水公司直接建立供水关系的“一户一表”，崇安公司上诉理由为：不履行无法成立。

来源：《人民法院报》2012年11月8日版，案号：（2011）渝一中法民终字第06021号，作者：朱华辉，重庆市第一中级人民法院

八、持有合同与备案合同不一致时的真实文本认定

重庆市第一中级人民法院对谢海林诉金豪公??司商品房预售合同纠纷案作出判决

裁判总结：

商品房预售合同登记不属于产权设立、变更或者转让，不具有产权公示效力。就登记而言，房地产企业在商品房预售合同登记时单方变更合同条款有关违约金标准的内容的，不具有变更合同的效力。因此，违约金的标准仍需符合双方原合同约定。

来源：《人民法院报》2013年10月24日版，案号：（2013）渝一中法民字第01205号，作者：张春霞、龙玉梅，重庆市合川区人民法院

9、明显增加买方付款义务的标准条款无效。

江苏淮安市中级人民法院对刘岩诉淮安恒大房地产公司商品房买卖合同案作出判决

裁判总结：

买方以首付和银行抵押相结合的方式支付石龙镇律师，房地产公司以格式条款的形式约定，一旦贷款申请未获批准，买方应在短时间内还清购房余额。该协议违反了提供格式条款一方公平起草合同的义务，明显加重了购房者的责任，应视为无效。

法庭裁判：

由于刘岩是在校学生，无还款能力，银行未向其发放抵押贷款，继续履行合同已不现实，故支持刘岩解除合同的请求。合同终止后，尚未履行的义务终止。已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质请求恢复原状。因此，淮安恒大房地产公司应退还刘岩的首付款。

来源：《人民法院报》2013年8月22日版，案号：（2013）淮中民终字第0475号，作者：孙健，江苏省淮安中院

10、划拨土地房屋买卖合同效力的认定

江苏省南通市中级人民法院对曹萍萍诉崔立斌等房屋买卖纠纷案作出判决

裁判总结：

土地划拨性质不影响合同的履行。只需将划拨土地转为出让土地即可办理出让手续。合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理出让手续。当事人据此主张合同无效的东莞石龙律师，不予支持。

法庭裁判：

划拨土地上的房屋并不绝对禁止转让。只要办妥土地出让手续并缴纳土地出让金即可转让。而且，曹平、季华在签订合同时明知涉案土地为划拨土地，其后并没有积极办理相应的土地流转手续。因此，法院对曹萍、季华的诉讼请求不予支持。崔立斌、许善勤在原审中明确表示愿意继续履行合同，应视为许善勤认可涉案合同。因此，法院对曹萍、季华的诉讼请求不予支持。

资料来源：《人民法院报》2013年11月21日版，案号：（2013）通中民终字第0897号，作者：张建平、金永南，江苏省南通市通州区人民法院

十一、开发商违反预售合同的性质及赔偿范围

江苏省无锡市中院对陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案作出判决

裁判总结：

取得房屋预售许可证前，开发商与购房者签订的包含主要条款的房屋认购书，其性质仍属于预约合同。开发商违反预订合同将房屋出售给他人的，应当赔偿购房者的机会损失。机会损失的范围应与开发商因违约而获得的利益相对应。

来源：《人民法院报》2012年11月15日版，案号：（2012）西民终字第0024号，作者：曹海英、陈教智，江苏省江阴市人民法院

12、预扣押期间合同约定解除权的行使及其法律后果

江苏宜兴法院对江南公司执行异议案作出判决

裁判总结：

预扣押不影响商品房预售合同当事人行使解除合同的权利。法官终止合同后，法院应当中止执行查封房屋，但有权强制执行被执行人的正当债权。

来源：人民法院报，2014年12月18日，案号：（2013）一知一字第0021号，作者：范莉、马云，江苏省无锡市中级人民法院，徐乐群，宜兴市人民法院

13.内部开发无房产证房屋买卖合同效力的认定

裁判总结：

虽然单位内部开发的房屋的购买者仅限于单位职工且尚未取得房产证，但只要不违反法律、行政法规的强制性规定且双方意思表示真实一致，不具备购买条件的人可以与单位员工达成协议。房屋买卖合同应当合法有效。

资料来源：《人民法院报》，2010年3月18日，案号：（2011）郑民三终字第725号，作者：崔霞、孔繁松、沉阳，河南省郑州市中原区人民法院

14、买卖双方约定的土地出让金支付方式不违反国家强制性规定。

河南省洛阳市中级人民法院对郭某诉李某保障性住房转让合同纠纷案作出判决

裁判总结：

保障性住房符合挂牌交易条件的，须返还土地出让金。根据交易习惯，土地出让金一般由出卖人承担。交易双方约定土地出让金支付方式并实际履行的，一方不得以该协议违反国家规定和交易惯例为由撤销履行。

来源：人民法院报，2015年11月12日，案号：（2015）洛民终字1906号，作者：沈文娟、范磊，河南省洛阳市老城区人民法院

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