2020年疫情期间房屋租赁合同纠纷

东莞石龙律师获悉

前言

2020年初，一场突如其来的COVID-19疫情在全国蔓延。为防止疫情蔓延发展，党中央、国务院和地方政府部门采取了一系列有效的防控措施，社会公众也积极配合，成效显着。在这一系列不可避免的管控措施下，必然会产生大量的法律纠纷，房屋租赁合同纠纷肯定是其中之一。对此，笔者对疫情期间涉及房屋租赁的相关政策文件和法律规定进行了研究，并将以此为基础对酒店房屋租赁合同纠纷进行进一步细致的分析。

1.官方解答及相关法律规定的理解和运用

2020年2月10日，全国人大常委会法律工作委员会新闻发言人臧铁伟答记者问企业反映受疫情影响，合同约定的多项义务无法正常履行的法律问题。他说，当前，我国发生新冠肺炎疫情等突发公共卫生事件，为了保障公众健康，政府也采取了相应的疫情防控措施。因不可抗力而不能履行合同的，根据合同法有关规定，因不可抗力而不能履行合同的，应当部分或者全部免除责任。的影响不可抗力，除非法律另有规定。”

据官方答复，疫情期间的合同纠纷能否认定为《中华人民共和国民法通则》第一百八十条规定的不可抗力，取决于合同是否因新型冠状病毒疫情而无法履行。 。就房屋租赁合同而言，COVID-19疫情是否会导致合同无法履行需要根据实际情况判断，包括但不限于地点、用途、期限等租赁房屋的。

《中华人民共和国合同法》关于不可抗力的主要规定是第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条。第九十四条规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；第一百一十七条规定，因不可抗力导致合同不能履行的，根据不可抗力的影响以及当事人迟延履行的情况，部分或者全部免除责任。若后来发生不可抗力，则不能免除责任；第一百一十八条规定，一方当事人因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知另一方，以减少可能给另一方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

据此，房屋租赁合同承租人确实因肺炎疫情无法履行合同或者实现合同目的的，可以以不可抗力为由提出解除房屋租赁合同。这种情况一般适用于位于疫情严重地区的房屋。 、政府严格管制的区域，以及短期租赁合同和商业运营的租赁合同。

对于其他未因COVID-19疫情而无法履行合同，但在疫情期间受到严重影响的当事人，我们该如何处理？如果仍然按照原合同履行东莞石龙律师，是否对一方明显不公平，导致一方无法实现合同目的？

事实上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后，出现当事人不能履行合同的客观情况。在签订合同时预见到。” 。非不可抗力造成的重大变更，不属于商业风险。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。 “当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况，决定是否变更或者解除合同。”因此，对于住房租赁合同的其他当事人不能适用不可抗力而主张解除住房租赁合同的，可以。根据实际情况主张情况变化，从而提出包括但不限于减免租金、延期租约等请求。

二、疫情期间酒店租赁合同纠纷如何处理

基于前述对官方答复和相关基本法律规定的理解和分析石龙镇律师，笔者接下来将对受疫情影响较大的酒店租赁合同进行有针对性的简要分析。

1、酒店房屋租赁合同的特点一般是租赁面积大、装修费用高、租期长、租金上涨等。当前的COVID-19疫情对酒店经营者的影响可谓巨大。一方面，酒店作为公共场所，可能会被政府要求暂停营业；另一方面，在国家疫情防控总体要求和指导下，公众积极配合，开始居家自我隔离，酒店客流量锐减。 ，造成酒店经营困难。

2、一方面，酒店经营者面临严重的经营困难。另一方面，他们还需要向出租人支付巨额租金，每月动辄上千万甚至上百万。这时，他们往往会要求出租人减免或减少租金，或者直接要求出租人。终止房屋租赁合同等。那么，该主张能否得到支持，酒店经营者作为承租人又该如何主张相应的权利来维护自身权益呢？

3、笔者认为，作为酒店经营者，应根据自身实际情况，符合合同法公平、诚实信用的基本原则，以合法、合理的方式向出租人提出相应的索赔。

场景一：针对疫情前已开始出租屋装修，但因疫情停工，导致酒店无法在疫情期间完成酒店装修并投入正式运营的情况装修免租期。该情况不符合合同法第九十四条规定的因不可抗力不能解除合同的条件。因此，酒店不能直接要求解除租赁合同。那么，在这种情况下，酒店该如何向出租人提出要求呢？这时，我们可以适用前面提到的《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十六条的规定，并以此为由提出延长装修免租期。因疫情导致装修暂停，延长装修免租期。租赁期限及其他合理要求。

场景二：一家在疫情发生前正常营业的酒店，因疫情被政府强制暂停营业。由于停业，该情况不符合合同法第九十四条规定的因不可抗力不能实现合同目的的解除条件。但在此情况下，仍可以援引上述情势变更，酒店可以主张减少或减少暂停期间的租金、延长租赁期限、延长加租周期等。

情景三：疫情前经营正常的酒店，受疫情影响客流量明显减少，营业收入大幅下降。这种情况也不符合合同法第九十四条规定的因不可抗力不能实现合同目的的解除条件。但我们能否以情况变化为由，主张相应的减租、续租、加租周期呢？笔者认为，酒店若主张情势变更适用，应提供充分证据证明受疫情影响客流明显减少，酒店经营损失严重。否则，不应贸然认定构成情势变更，从而改变双方关系。房屋租赁合同。

以上只是从酒店作为承租人的角度进行的简单分析。事实上，出租人也可??能受到COVID-19疫情的影响，未能按期向承租人交付约定的出租房屋。笔者认为，此时出租人也可??以适用合同法第一百一十七条的规定主张豁免。或部分免除合同约定的违约责任或赔偿责任。

三、总结

当前疫情形势下，房屋租赁合同当事人应当按照合同法公平、诚实信用的基本原则履行合同。因疫情导致合同无法履行或者不能按照原合同履行的，应当及时向合同对方提出投诉。提出相应的书面索赔，提供证据，积极减轻可能给双方造成的损失，努力通过友好协商解决双方之间的纠纷。双方协商不能达成协议的，应及时诉诸法律，用法律手段维护双方的合法权益。

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