意见发布，明确研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期

东莞石龙律师获悉

昨日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）发布。值得注意的是，《意见》对社会普遍关心的诸多土地、房产问题进行了阐释和梳理，并明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期续期的法律安排等。

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住宅土地使用权续期法律安排研究

今年4月，温州20年住宅土地使用权到期引发舆论高度关注。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，土地使用权出让的最长年限按用途确定，其中住宅用地70年，工业用地50年，商业、旅游娱乐用地40年，其他或综合性用地50年。从全国来看，绝大部分住宅物业的土地使用权都是70年。一个问题引发舆论关注：无论是70年还是更短的最长年限，到期后如何续期？

此次《意见》的发布回应了民众的担忧，《意见》表示，将研究对住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动在全社会形成公民财产得到长期保障的良好稳定预期。

对此，北京大学法学院教授常鹏认为，《意见》尊重和回应了民意，发出了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，强调形成受保护的良好稳定预期，就意味着个人住宅土地使用权到期后，不用担心政府收回。

中国人民大学民商法研究中心主任杨立新表示，目前，住宅土地使用期续期的法律依据主要是《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期满后，自动续期”。但由于现行法律条文缺乏细则规定，导致如何“自动续期”存在不确定性，操作难度较大。

杨立新认为，续期问题可以从三个方面考虑：第一，如果期限不足70年，到期要续期至70年；第二，70年期限之后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是无期限的财产权，即一次获得永久使用，国家不必每次续期都收取费用；第三，到期自动续期成为永久建设用地使用权之后，应确定使用者与国家所有者的关系，可考虑征收必要但不过度的税收，但这应该由立法机关决定。

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中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，《意见》提出产权保护问题，本质上承认和尊重房地产成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的土地使用权处理，应妥善解决。《意见》虽然没有具体内容，但尤为重要的是，指出制度设计应朝着有利于产权保护的方向发展。

有专家认为，《意见》也是强化物权法的体现，回应了一切重大改革都要以法为依据的理念，相关规定应按照民主、科学、透明立法的原则，通过法律手段加以完善。

民法典的编纂为解决这一问题提供了契机

本月18日，民法通则二次审议稿在全国人大网全文公开征求意见，社会公众可于2016年12月17日前登录全国人大网提出意见，民法编纂工作再度推进。

中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长张德江11月21日至23日在四川省调研并召开民法通则制定工作座谈会。他表示，民法典是我国社会主义法律体系中一部重要的基本法律，密切关系人民群众切身利益，是调整社会生产生活关系的总规则。民法通则对民法典起着先导作用，必须确保其质量。

张德江还表示，制定民法总则，必须坚持从国情和实际出发，贯彻和体现宪法精神和原则，恪守以人为本、立法为民的理念，坚持向民要法，做好顶层设计和制度安排，处理好继承和发展的关系，全面总结我国民事立法的好经验、好做法，坚持实践证明行之有效的民法规定，突出解决社会生活新问题，使民法总则在现行法律基础上得到完善、发展和提高。

今年两会期间，全国人大发言人傅莹表示，民法典编纂工作已经启动。专家表示，这其实为解决这一问题提供了一个契机。杨立新教授认为，未来的民法典将纳入物权法等相关内容。如果处理得当，这不仅能一劳永逸地解决这个问题，也将为民法典编纂提供亮点，得到人民群众的支持。

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