姜堰市丰润物业管理有限公司诉周永香物业服务合同纠纷案

物业服务合同是双务合同,业主有按约及时缴纳物业费的义务,物业公司有按约提供物业服务的义务,对于确有证据证明物业公司提供的物业服务存在瑕疵的，应当按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。

【案情概要】

原告：姜堰市丰润物业管理有限公司，住所在姜堰镇姜官居路24号。

法定代表人：李翠英，该公司总经理。

委托代理人：于俊，姜堰市姜堰法律服务所法律工作者。

被告：周永香，男，1970年12月15日生，汉族，住姜堰市华东大厦1501号。

原告姜堰市丰润物业管理有限公司因被告周永香未及时缴纳物业费产生物业服务合同纠纷,向姜堰市人民法院提起诉讼。

原告诉称：被告周永香是姜堰市华东大厦的业主,原告和姜堰市华东大厦业主委员会签订了华东大厦物业管理服务合同,为华东大厦的业主们提供了物业服务,被告未按约缴纳物业费,请求判决被告给付自2010年7月1日至2012年5月31日的物业费2975.44元，滞纳金687.64元。

被告辩称:自2010年7月1日至2012年5月31日的物业费确实没有缴，但原告只与业主委员会签订了物业管理服务合同并没有与被告个人签订合同,且物业管理服务不到位，不同意支付物业费。

经审理查明: 被告周永香是姜堰市华东大厦的业主,原告姜堰市丰润物业管理有限公司和姜堰市华东大厦业主委员会签订了华东大厦物业管理服务合同。原告履行了部分合同义务，但由于原告人员配备不足，导致部分物业管理服务不到位。被告及部分业主未缴纳自2010年7月1日起至2012年5月31日期间的物业服务费。

经姜堰市人民法院主持调解,原、被告达成调解协议如下：

一、被告周永香当庭给付原告姜堰市丰润物业有限公司自2010年7月1日起至2012年5月31日期间的物业管理费2000元；

二、原告放弃其他诉讼请求。

案件受理费25元，由原告负担。

【评析和社会效果】

本案在审理的过程中，原、被告各有说辞，都对对方表示不满，原告称由于业主未及时支付物业费，造成公司运行资金不足，无法配备足够的物业人员，导致出现物业管理服务不到位。被告称因为物业公司服务不到位，业主不满意所以拒绝缴纳物业费，还提出原告未与被告个人签订物业服务合同，该合同对被告没有约束力，甚至提出要求更换物业公司。本案突出体现了目前中小城市不规范的物业管理中物业公司与业主之间普遍存在的矛盾冲突。2012年姜堰市人民法院审理物业服务合同纠纷案近百件，除3件涉及到业主以业主委员会成立不合法，要求确认物业合同无效之外，其余都是因业主不满物业服务拒交物业费引起的诉讼，物业公司同样也把服务不到位的责任归结于业主不及时缴纳物业费，使物业管理因资金短缺不能正常运行。这种恶性循环式的冲突严重影响了物业管理行业的市场发展，也给广大业主的生活带来了极大的不便。

为了促进物业管理行业市场的良性发展，也鉴于本案的典型性，在本案审理的过程中，法院本着通过典型案件的审理，引导、规范市场行为的目的，着重调解。

经过审理，法院首先确认原告物业公司与被告业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司虽未与业主个人签订物业服务合同，但依照《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同对全体业主都有约束力。物业公司应按物业服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个体业主的不同意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费。其次，法院依法确认了本案物业公司提供的物业服务存在瑕疵，认定应当按照物业公司的过错大小，减轻或免除业主的缴费义务。庭审中，原告自认由于业主没有按时缴纳物业服务费，造成其人员配备不足，因而导致物业管理服务不到位，甚至连卫生都没有及时打扫好。物业服务合同是双务合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，物业公司履行合同义务不符合约定存在过错，业主有权要求减少价款，物业公司由于自身存在违约行为，也无权向业主主张滞纳金。通过释明，物业公司认识到自己服务不到位的过错，主动放弃了滞纳金，并减少了部分物业费，业主当庭缴纳了拖欠的物业费。通过宣传，目前姜堰市包括华东大厦在内的众多小区，均按照本案的模式解决了前期的纠纷，物业公司收到拖欠的物业费后，改进了服务态度，提高了服务质量，物业管理已经恢复正常，业主也表示满意，物业管理行业市场进入了良性的轨道。